文/乐居财经严明会

在融资收紧的大环境下，房企违约已算不上一件新鲜事。如今，在融资通道打开的情况下，仍有房企未能避免违约。

近日，俊发地产公告称，由于宏观经济、房地产市场、金融环境等不利因素影响，预计无法偿付“HKJFPC1112/24/22”到期票据的未偿本金及应付利息。

(资料图)

该笔票据发行于2020年，存续规模2.37亿美元，票息11%，已于2022年12月24日到期，目前处于实质性违约状态。俊发地产表示，一直在与债权人沟通，探讨再融资或任何其他可行方案，以寻求解决目前情况的办法。

实际上，今年7月，俊发地产未支付该票据的1303.5万美元利息，已经构成违约。

从昆明起家的俊发集团有着“云南王”称号，多年来在云南市占率第一，但去年下半年开始，俊发的流动性危机就已显现。

去年10月，有关俊发裁员的消息流出，人员几乎涉及所有的业务条线，部分地区的员工几乎全部被裁完。随后，又曝出大湾区总部撤场消息。

信托逾期

今年2月28日，惠誉将俊发地产的长期外币发行人违约评级(IDR)从“B+”下调至“B-”，展望“负面；同时，还将俊发地产的高级无抵押评级以及PowerBestGlobalInvestmentsLimited的未偿债券评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级“RR4”。

对此，俊发直接回怼，表示“公司评级下滑是普遍现象”、“自己不存在兑付压力，目前按时偿付本息”。

但一个月之后，俊发集团子公司地产项目信托产品便寻求展期。为了展期成功，俊发还将延期一年内的收益上浮1%；与此同时，还追加了抵押增信措施，云南俊发鑫峰房地产追加位于云南省昆明市的三宗土地使用权作为信托计划抵押物，面积合计8.05万方，货值14.23亿，预评估价值1.523亿。

最终，俊发地产到期的2.19亿信托贷款未兑付，且展期方案未获通过，基本宣告暴雷。该笔贷款为中建投信托2020年10月发放，期限18个月，到期日为2022年4月23日，相关的信托计划为“中建投信托·安泉560号”。

4月23日，俊发旗下公司“云南瑞玖房地产开发有限公司”发布了一则延长期说明，宣布中建投信托.安泉560号（俊发林泉雅苑）集合资金信托计划自动进入6个月延长期，至2022年10月23日止。

随后没多久，俊发便召开了沟通会。会上，俊发集团创始人李俊表示，中建投6个月宽限期的展期信托因未能及时沟通导致没能通过，而现在信托方已经同意。

同时，李俊称表示，俊发集团正在和多家大型央企、国企对接项目合作、资产处置等事宜，预计将回笼上百亿资金，回笼的资金足够覆盖今年所有的工程支付和还本付息。

5月，俊发就将昆明市新螺蛳湾2宗合计面积约161.23亩的住宅地转让，合计转让价格约26.66亿元。

债务压力

云南是俊发的重仓之地，在云南之外，俊发还将业务版图扩大至大湾区、长三角、华中、西南四个区域的上海、佛山、广州、西安等14个城市，随之而来的还有负债的上升。

截至2022年6月末，俊发集团的总资产为1534.26亿元，总负债1227.61亿元，净资产306.65亿元，资产负债率80.01%。其中，流动负债约为1009亿元，占比超82%，其中一年内到期的非流动负债232.34亿元，而期末现金及现金等价物余额仅约24.56亿元。

境内债方面，主要由俊发地产全资子公司俊发集团有限公司发行，目前存续债券两只，存续规模40亿元。其中一笔于2022年10月的到期债务“18俊发01”，本金展期两年方案获通过，逾期利息1.6亿元。

尚未完成上市的俊发，信托融资是其资金来源的重要组成部分。在融资渠道收紧情况下，俊发开始频繁借信托“输血”。

2020年俊发与中铁信托、平安信托、中建投信托发售多个产品，募资额在3亿-4亿间，如平安信托佳园400号集合资金信托募集3.9亿；2020年6月，俊发集团通过中铁信托成立银杏2023期俊发春城一期项目集合资金信托计划，产品规模4.4亿元，募集资金主要投入俊发海东俊园三期19-4地块。

2020年以来，俊发集团筹资性现金流均呈现净流出状态，2020-2022年中该指标分别为-26.57亿、-87.63亿以及-43.5亿元，再融资压力较大。

同时，其销售情况也不容乐观。过去三年，俊发的销售金额分别为582.4亿元，670.1亿元、530亿元，一直未完成之前制定的千亿目标。

今年上半年，俊发集团实现营收63.2亿元，同比下滑27.77%；实现归母净利润-18.87亿元，出现首次亏损。

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