久期财经讯，4月24日，标普确认香港置地控股有限公司(Hongkong Land Holdings Ltd.，简称“香港置地”)的长期发行人信用评级为“A”，未偿债务发行评级为“A”。

稳定的展望反映了标普的预期，即公司将继续从其高质量的投资物业中产生稳定的现金流，并在执行债务融资投资方面保持审慎。

评级的确认反映了标普的观点，即由于高质量资产基础带来的强劲租金收入，香港置地的盈利将保持弹性。稳定的收入来源将有助于该公司减轻其房地产开发敞口带来的波动。标普还预计香港置地将在债务融资投资方面保持自律，并在未来12-24个月内维持强劲的资产负债表。

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标普继续将香港置地视为怡和控股有限公司(Jardine Matheson Holdings Limited，A+/稳定/--)高度策略性的附属公司。香港置地可能仍是怡和控股有限公司的主要收入来源之一。香港置地在2022年贡献了母公司23%的潜在利润。

标普预计香港置地将继续专注于投资物业，为偿债提供稳定的现金流。该公司在亚洲门户城市的办公、零售和酒店领域的投资房地产组合拥有稳定的入驻率，巩固了其强大的市场地位。过去二十年，该公司在中环的物业入驻率一直保持在90%以上。在2022年，香港置地的投资物业约占其总资产的83%，占其扣除公司开支前基本营业利润的70%。

标普预计，未来12至24个月，香港置地的租金收入只会小幅下行。中环即将上市的新办公物业，可能会延长该公司写字楼投资组合的负租金调升率(续租后租金下降)。然而，香港置地积极的租约管理和交错的租约期限(平均租约期限为四年)应有助于平稳租金收入的波动。

香港特区零售销售的改善将使该公司在2023年受益。随着临时零售租金减免的影响消退，标普预计中环零售投资组合将带来正向贡献。自2023年初以来，刚刚商场的租户销售额实现了两位数的增长。新加坡写字楼资产的长期正租金调升率和低空置率也使香港置地的业绩整体保持稳定。

在经历了2022年的艰难环境之后，香港置地的房地产开发业务可能会恢复正常。根据标普的评估，香港置地强大的品牌知名度，对高线城市的关注，以及与中国知名开发商的合资项目，应该会推动2023年的销售复苏速度快于行业平均水平。标普估计，与2022年下半年的水平相比，自2023年初以来，香港置地在中国的住宅项目的合同销售额已经实现了两位数的增长。在标普看来，香港置地在中国的住宅业务可能会从较低的基数恢复增长，2022年，由于市场前低迷，其在中国的合同销售额(包括合资企业和联营公司的份额)下降了51%。

香港置地管理良好的资本结构将有助于其应对不断上升的利率。标普认为香港置地相对而言不会受到较高债务成本的影响，因为其超过一半的借款是固定利率的。其31%的浮动利率债务以人民币计价，使其受益于较低的利率。由于债务期限分布良好，平均债务期限为5.8年，标普预计香港置地的偿债能力将保持稳定，未来12-24个月的EBITDA利息覆盖率将超过4倍。

标普预计香港置地将在2023年和2024年控制其债务杠杆。标普认为，香港置地将在大规模举债扩张或股东回报计划方面保持自律。为了保留资本，该公司预计将2023年的新投资减少到2017-2022年的年平均水平以下，因为它专注于手头的项目。这将有助于香港置地在宏观经济不确定的情况下缓和杠杆和债务水平。鉴于房地产销售带来的现金流略有增加，该公司已经在2022年下半年将其债务削减了3%左右，同时与上半年相比，放慢了土地收购和股票回购的速度。

标普预计，在未来12-24个月内，香港置地的债务/EBTDA的比率将从2022年的5.7倍逐步降至4.9-5.4倍。杠杆率的改善将受到新投资放缓和房地产开发现金流改善的推动。

在标普的分析中，标普将香港置地及其附属香港置地有限公司(The Hongkong Land Company, Limited)视为一个集团。母公司对其子公司的战略、运营、融资和财务管理拥有完全控制权。

稳定的展望标普预期香港置地将从其优质投资物业产生稳定的现金流，并在执行大量以债务融资的投资时保持自律。

标普亦预期香港置地将维持适度的物业发展业务。标普认为，从长期来看，该公司将从这一周期性业务获得约30%的EBIT。

如果出现下列情况，标普可能会下调对香港置地独立信用状况(SACP)的评估:(1)该公司有超出标普预期的重大债务投资;(2)香港特区和新加坡主要商业地产市场持续恶化;(3) 香港置地在房地产开发方面的风险敞口大幅增加，现金流的不确定性和波动性很大，严重削弱了其营业利润率。这或许是因为香港置地的债务/EBITDA比率大幅高于4.5倍，且无改善迹象，债务与债务加股本比率接近30%。

如果该公司的SACP大幅走弱，而且其大股东怡和控股有限公司不会出面支持，以保护其信用质量的下降，该公司的评级可能会面临压力。在这种情况下，标普将不得不大幅改变标普对香港置地在母公司的地位的看法。但这种可能性很小。

如果出现下列情况，标普可能会上调评级:(1)香港置地扩大其商业组合，并在保持高资产质量的同时，将其开发物业的增长控制在与其战略一致的水平;(2)该公司对母公司的战略重要性增强，使标普视香港置地为集团的核心成员，并使其评级与集团的信用状况相平衡。

ESG信用指标:E-2、S-2、G-1

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